Zivilrecht aktuell

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Quotale Haftung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds

GbR: Leistungen aus Gesellschaftsvermögen vermindern nicht automatisch die Haftung

Der zweite Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in zwei Urteilen entschieden, dass bei der Vereinbarung einer quotalen Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen die Haftung der Gesellschafter nicht automatisch vermindern. Beide Urteile betrafen Fonds-GbR, denen die finanzierenden Banken die Fondsgesellschafter persönlich auf Rückzahlung in Anspruch nahmen. In den Darlehensverträgen war vereinbart, dass die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen persönlich haften (= quotale Haftung). Nachdem die Fonds in Zahlungsverzug geraten waren, kündigten die Banken die Kredite. Sie verwerteten die Fondsgrundstücke. Die Parteien streiten darüber ob und in welchem Umfang die Erlöse aus der Veräußerung der Grundstücke die persönliche Haftung der Gesellschaft auf die persönliche Haftung der Gesellschafter anzurechnen sind.

Das Berufungsgericht hatte angenommen, dass die Bank bei einer quotalen Haftung den Erlös aus der Verwertung des Grundstücks anteilig zu Gunsten jedes Gesellschafters zu berücksichtigen habe. Das Kammergericht in Berlin hat in einem ähnlichen gelagerten Fall die Verträge so ausgelegt, dass darin keine anteilige Anrechnung der Erlöse vereinbart war und die Haftungssumme der einzelnen Gesellschafter unverändert blieb (berechnet nach der ursprünglich fällig gestellten Darlehenssumme).

Der BGH hat die Entscheidung des OLG Frankfurt am Main aufgehoben und die Revision gegen das Urteil des Kammergerichts zurückgewiesen. Ob die Erlöse aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens anteilig die Haftung jedes Gesellschafters mindern, hängt von den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen ab. Die quotale Haftung ist kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept, sodass die Vertragsparteien in der Gestaltung frei sind. Da in beiden entschiedenen Fällen die Verträge keine Anrechnung der Erlöse vorsahen, verminderten hier die Einnahmen aus der Grundstücksverwertung den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter nicht. 

Im Ergebnis werden also die einzelnen Gesellschafter in der Summe mit einem höheren Gesamtbetrag in Anspruch genommen, als die fällig gestellte Darlehensforderung der Bank überhaupt valutiert - ein für die Gesellschafter schwer zu akzeptierender Zustand. Die Gesellschafter müssen bei überquotaler Inanspruchnahme einen Innenausgleich untereinander regeln, das dürfte ein schwieriges Unterfangen sein. 

BGH, Urteile vom 08.12.2010 - II ZR 243/09 und II ZR 263/09 (Aus der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 24/2011).

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