Zivilrecht aktuell

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Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter

Zulässigkeit auch bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung

In dem hier entschiedenen Fall hatte die Klägerin, eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft, ein Wohnanwesen erworben. Erklärter Zweck der Gesellschaft war die Eigennutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Es war beabsichtigt, die Wohnungen in Wohnungseigentum umzuwandeln. In dem Wohnanwesen wohnte noch eine Mieterin, die sich gegen die Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzte.

Der BGH hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 563 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen kann; auch dann, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in den bestehenden Mietvertrag eintritt; die Vorschrift schützt aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit in den Mietvertrag eintritt.

Die bisherige Mieterin und Beklagte berief sich auf § 577 a BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf von 3 - 10 Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen, wenn an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Daran fehlte es jedoch hier, weil die klagende BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben hat und im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungseigentum nur beabsichtigt, aber noch nicht erfolgt war. Eine analoge Anwendung des § 577 a BGB auf diesen Fall lehnte der BGH ab und verwies auf den Schutzzweck der Vorschrift. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage sei die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten. Der Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Personenmehrheit zum Zwecke der Eigennutzung sei nicht erfasst. 

(Aus Pressemitteilung des BGH)

BGH, Urteil vom 16.07.2009 - VIII ZR 231/08

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