Zivilrecht aktuell

« zurück zur Übersicht

Schönheitsreparaturen

Bundesgerichtshof stellt Wirksamkeit der "Holzklausel" fest

Der Bundesgerichtshof hatte über die Wirksamkeit der folgenden Mietvertragsklausel zu entscheiden, die den Mieter verpflichtet, bei der Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten:

"lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Mit der Klage verlangte der Vermieter von dem Mieter Schadensersatz statt der Leistung für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen. Der BGH hat nun auf die Revision des Klägers (Vermieters) das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurück verwiesen.

Die vorliegende Klausel differenziert zwischen "lackierten" Holzteilen, die (allein) in dem bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" Farbton zurückzugeben sind, und "farbig gestrichenen" Holzteilen, die außer in dem ursprünglichen Farbton auch in weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können.

Anders als das Landgericht Hamburg sieht der BGH in der "Holzklausel" keine unangemessene Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen. Nach Ansicht des BGH ist die Klausel schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellung entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht. Dieses Interesse ist gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurück erhalten, abzwägen. Ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter werde sich schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch, wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Nach Ansicht des BGH ist diese Einschränkung der Freiheit des Mieters hinzunehmen.

Nach dem Urteil können sich die Vermieter von Wohnraum wieder zurücklehnen. In der Entscheidung der Berufungsinstanz (LG Hamburg, Urteil vom 09.10.2007 - 316 S 35/07) war noch die Unwirksamkeit der "Holzklausel" angeordnet worden. Nach der ständigen Rechtsprechung bewirkt die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel auch die Unwirksamkeit der vertraglichen Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter überhaupt. Nach der Entscheidung des LG Hamburg stand die Pflicht zahlreicher Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Frage, denn die "Holzklausel" ist in dem vielfach verwendeten Vordruck "Hamburger Mietvertrag über Wohnraum" enthalten. Nach der Entscheidung des BGH verbleibt es bei der mieterseitigen Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.

BGH, Urteil vom 22.10.2008 - VIII ZR 283/07

« zurück zur Übersicht